Các khu downtown Mỹ trở nên “rỗng ruột” hậu Covid-19, khi xu hướng làm việc tại nhà, chuyển dịch ra ngoại ô tiếp tục tái định hình cấu trúc đô thị.
Sau Covid-19, Mỹ ghi nhận tình trạng các khu trung tâm (downtown) tại những thành phố lớn bị “khoét rỗng”, với các trung tâm thương mại, văn phòng, hàng quán đóng cửa hàng loạt, người tới đây làm việc, du lịch thưa vắng dần.
Thời điểm đó, giới chuyên gia nhận định các thành phố Mỹ đang trải qua sự dịch chuyển mang tính căn bản, hơn là thay đổi có chu kỳ. Năm 2023, John Rennie Short, chuyên gia nghiên cứu chính sách đô thị với 50 năm kinh nghiệm, nhận xét các khu downtown cổ điển ở Mỹ đang “chết dần”.
Cuối năm 2024, nhà kinh tế học Nicholas Bloom từ Đại học Stanford công bố nghiên cứu chỉ ra tình trạng hoang vắng tại khu trung tâm các thành phố lớn nhất Mỹ vẫn được duy trì. Ông gọi đây là “hiệu ứng bánh vòng”, ám chỉ các khu tài chính trung tâm bị rỗng ruột, trong khi những khu vực xung quanh ngày càng sôi động hơn.
Khu downtown San Francisco, bang California. Ảnh: AFP
Nhóm nghiên cứu của giáo sư Bloom kết luận nền kinh tế downtown trên thực tế không có khả năng phục hồi sau đại dịch. Các khu downtown tại 12 thành phố lớn nhất Mỹ đã mất 8% dân số, nhiều người trong số đó chuyển ra vùng ngoại ô. “Hiệu ứng bánh vòng” không xuất hiện hoặc ở quy mô rất hạn chế tại các thành phố vừa và nhỏ.
Số lượng doanh nghiệp tại các khu downtown của những đô thị lớn giảm tương ứng. Theo nhóm nghiên cứu từ Đại học Stanford, nguyên nhân chính là do xu hướng làm việc tại nhà được duy trì lâu dài sau đại dịch, đặc biệt ở nhóm nhân sự trình độ cao, vốn chiếm phần lớn dòng người rời bỏ khu downtown.
“Nhìn chung, nhiều khu downtown của Mỹ đang gặp khủng hoảng, đặc biệt là ở vùng Trung Tây và những thành phố lớn, nơi tỷ lệ nhân viên quay lại văn phòng thấp, như San Francisco hay Seattle”, Konrad Putzier, phóng viên bất động sản kỳ cựu của WSJ, nhận xét.
Khu downtown của Los Angeles hay San Francisco tại bang California được xem là những nơi bị ảnh hưởng nặng nhất, thậm chí chứng kiến tình trạng nhếch nhác, người vô gia cư, nghiện hút tràn lan, trong khi giá thuê văn phòng, công sở tăng vọt.
Theo công ty nghiên cứu Avison Young, khoảng 1/3 không gian thương mại tại downtown Los Angeles đang không có người thuê. NY Post ước tính hơn 100 cửa hàng mặt tiền đang bị bỏ trống.
Theo chuyên gia chính sách đô thị Short, các khu downtown của các thành phố Mỹ trên thực tế đã gặp khó khăn trước đại dịch Covid-19, bởi tình trạng dư thừa mặt bằng thương mại hiện nay là kết quả tích tụ qua nhiều năm.
Một phụ nữ vô gia cư dựng lều tại downtown Los Angeles, California, ngày 25/7. Ảnh: AFP
“Thị trường bất động sản đô thị mang tính đầu cơ. Khi kinh tế bùng nổ, các nhà phát triển bất động sản riêng lẻ quyết định tăng cường xây dựng. Và những quyết định ở tầm cá nhân này dẫn đến hệ quả dư thừa tòa nhà”, ông Short giải thích.
Trong thập niên 1980, chính quyền tổng thống Ronald Reagan thay đổi chính sách khấu hao đối với bất động sản thương mại, thực chất giảm thuế cho các nhà phát triển bất động sản. Cùng với làn sóng toàn cầu hóa tài chính, dòng vốn nước ngoài ồ ạt đổ vào lĩnh vực bất động sản Mỹ, nhất là các dự án lớn.
Nhiều năm Mỹ duy trì lãi suất thấp đồng nghĩa các nhà phát triển bất động sản dễ dàng vay vốn để thực hiện dự án. Chính quyền các thành phố cũng tích cực phê duyệt những dự án có thể mang lại nguồn thu thuế. Kết quả, ở những khu downtown tại các đô thị lớn nhất Mỹ, diện tích văn phòng hiện chiếm tới 70-80% tổng diện tích bất động sản.
“Covid-19 và công nghệ cuối cùng cũng chọc vỡ quả bong bóng kéo dài 40 năm này. Người dân thay đổi thói quen làm việc linh hoạt hơn, chuyển sang trực tuyến, dần xa rời các khu trung tâm đến các ‘thị trấn Zoom’, nơi giá nhà ở rẻ hơn, có nhiều công viên, tiện ích ngoài trời hơn”, chuyên gia Short nói.
Khu downtown của thành phố Minneapolis, bang Minnesota, ghi nhận những tín hiệu tốt khi người lao động quay trở lại văn phòng, nhưng tình hình bất động sản vẫn hỗn loạn.
Theo Axios, khu downtown tại Minneapolis hiện có hơn 836.000 m2 diện tích văn phòng, cửa hiệu bỏ không, trong tổng số khoảng 1,86 triệu m2 trống của vùng đô thị Twin Cities. Với tốc độ lấp đầy trong quý gần nhất, giới quan sát ước tính sẽ mất tới 30 năm để toàn bộ số văn phòng này có khách thuê.
Người vô gia cư ngủ trên vỉa hè khu downtown Washington, thủ đô Mỹ, ngày 27/5. Ảnh: Reuters
Các chuyên gia cho rằng “hiệu ứng bánh vòng” có tác động dây chuyền rất lớn. Nhiều loại hình kinh doanh, từ nhà hàng, cửa hàng bán lẻ, dịch vụ ở các thành phố lớn phụ thuộc vào lực lượng lao động đi làm ở downtown. Theo nghiên cứu của Đại học California, ít nhất 17% tổng lượng việc làm trong ngành dịch vụ giải trí và khách sạn tập trung tại downtown của 100 thành phố lớn nhất Mỹ.
Việc phần lớn lao động rời bỏ downtown đồng nghĩa với nguồn thu thuế và hoạt động kinh tế ở khu vực này giảm mạnh, khiến các quan chức phải cân đối ngân sách.
Washington là ví dụ. Thủ đô Mỹ mất hàng chục nghìn việc làm so với đầu năm 2020 và phải đối mặt thâm hụt ngân sách ngày càng lớn do nguồn thu thuế bất động sản giảm, bắt nguồn từ tình trạng doanh nghiệp khu downtown đóng cửa, giao dịch bất động sản giảm sút. Chính quyền vùng thủ đô dự báo nguồn thu của thành phố sẽ giảm 183 triệu USD năm 2025, và 200 triệu USD năm 2026.
Đối với ngành giao thông, vận tải công cộng, những thay đổi trong mô hình, thói quen di chuyển đã dẫn đến các quyết định cắt giảm ngân sách, dịch vụ, đôi khi gây thiệt hại nặng nề.
Phóng viên WSJ Putzier cũng cho rằng đi lại là một trong những lý do lớn, khi các thành phố Mỹ được quy hoạch khiến nhiều người phải lái xe quãng dài từ nhà ở ngoại ô đến văn phòng.
“Nhiều nơi không có mạng lưới giao thông công cộng, nếu có thì thường chậm, thiếu ổn định. Ngoài ra còn những yếu tố khác như nỗi lo chung của nhiều nhân sự về an ninh an toàn, đặc biệt là những người lớn tuổi, rằng các khu downtown ngày càng trở nên nguy hiểm”, ông Putzier nói.
Đức Trung (Theo Washington Post, Conversation, Axios, WSJ)